近期多家房企百億元規(guī)模的公司債頻頻被中止，房地產(chǎn)融資收緊成為關(guān)注焦點(diǎn)。實(shí)際上，自2016年10月之后，房地產(chǎn)監(jiān)管政策開始收緊，尤其是2017
近期多家房企百億元規(guī)模的公司債頻頻被中止，房地產(chǎn)融資收緊成為關(guān)注焦點(diǎn)。
實(shí)際上，自2016年10月之后，房地產(chǎn)監(jiān)管政策開始收緊，尤其是2017年監(jiān)管部門開啟了新一輪全面調(diào)控，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。
值得注意的是，去年底發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“55號(hào)文”)明確了銀信類業(yè)務(wù)定義及銀信通道業(yè)務(wù)定義，強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)時(shí)不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，將房企通過(guò)銀信通道進(jìn)行融資的方式強(qiáng)力收緊。
在發(fā)債難度增加、資管計(jì)劃等其他渠道融資收緊的趨勢(shì)下，最新數(shù)據(jù)顯示，銀行貸款在房企融資中的份額提升。同策數(shù)據(jù)顯示，今年5月份房企債權(quán)融資方式中，境內(nèi)銀行貸款環(huán)比翻倍。與此同時(shí)，銀行也不斷在審核流程、放款周期以及融資成本等方面收緊房企信貸。
銀行貸款回升
在推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加強(qiáng)“三去一降一補(bǔ)”的大背景下，金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)在持續(xù)推進(jìn)。
5月份，央行公布的《2018年4月末社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，4月末對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額為124.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%;對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的外幣貸款折合人民幣余額為2.48萬(wàn)億元，同比下降6.9%。
而房地產(chǎn)行業(yè)是金融降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域，目前多項(xiàng)新規(guī)嚴(yán)控房企融資渠道，房企的融資難度大大加大，房企的融資總額下降嚴(yán)重。今年5月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額為近一年來(lái)最低。
今年前4月還出現(xiàn)了房企境外融資的熱潮，但很快監(jiān)管部門開始控制境外發(fā)債的節(jié)奏以保障債務(wù)的安全性。
由于境外發(fā)債等融資渠道受阻，疊加年初以來(lái)債市違約事件頻發(fā)，監(jiān)管部門對(duì)房企發(fā)債進(jìn)一步收緊。
與此同時(shí)，5月份房企境內(nèi)銀行貸款融資額成倍數(shù)增長(zhǎng)。同策研究院監(jiān)測(cè)40家典型房企數(shù)據(jù)顯示，5月份房企的債權(quán)融資占融資總額的99.75%，其中境內(nèi)銀行貸款共發(fā)生17筆，總額98.63億元，環(huán)比上升108.98%，占比21.86%，排位于中期票據(jù)、信托貸款后第三。同時(shí)，通過(guò)委托貸款和海外銀團(tuán)貸款方面，融資金額均為零。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“如果說(shuō)沒有一個(gè)較好的盈利計(jì)劃，那么發(fā)債本身也是難以通過(guò)，或者說(shuō)通過(guò)以后也會(huì)有兌付的壓力。而債務(wù)過(guò)大，往往容易引起資金鏈困境等質(zhì)疑。”
盡管銀行信貸成為房企低成本融資的“香餑餑”，但銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸授信多采取設(shè)置門檻對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行排名，俗稱“白名單”制度。
“年內(nèi)很難放松，普遍性收緊，可能對(duì)排名前50 甚至20的開發(fā)商稍微寬松點(diǎn)。” 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，“銀行對(duì)于房企‘白名單’的排序，每家都有自己的模型和算法，基本上會(huì)根據(jù)房企銷售業(yè)績(jī)、回款情況、負(fù)債率、經(jīng)營(yíng)狀況、償債能力以及到底是國(guó)企還是民企等核心指標(biāo)，來(lái)判斷對(duì)一家企業(yè)的授信額度。大體的邏輯是這樣，具體的看每家銀行的投資風(fēng)險(xiǎn)偏好，一般對(duì)于排名靠前的房企會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。”
聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理、首席宏觀研究員李奇霖認(rèn)為，未來(lái)房企通過(guò)開發(fā)貸獲得融資的難度將繼續(xù)分化。今年由于信貸額度增加、銀行補(bǔ)充資本金、存款利率浮動(dòng)上限適度放開，龍頭房企所開發(fā)的符合“四三二”要求的項(xiàng)目，獲得開發(fā)貸相對(duì)容易。而中小型房企，在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，獲得開發(fā)貸會(huì)愈發(fā)困難。
“對(duì)于銀行貸款來(lái)說(shuō)，收緊是大概率，但是很顯然，銀行貸款方面應(yīng)該說(shuō)是前緊后松。換而言之，到了下半年預(yù)計(jì)此類收緊的態(tài)勢(shì)會(huì)有所放松。部分銀行方面預(yù)計(jì)還是會(huì)給予較為寬松的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
監(jiān)管現(xiàn)場(chǎng)檢查
2017年是各家銀行被要求自查信貸資金違規(guī)投向房地產(chǎn)行業(yè)的行為，而今年則是監(jiān)管對(duì)金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)檢查。據(jù)了解，今年6月20日前，各地銀監(jiān)局要向銀保監(jiān)會(huì)報(bào)送整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的階段性工作，而有關(guān)罰單或?qū)⒐?，?duì)于銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)也是今年銀保監(jiān)會(huì)的工作重點(diǎn)。
作為房地產(chǎn)重要的融資方式之一，實(shí)際上，銀行貸款已經(jīng)被多項(xiàng)監(jiān)管政策收緊。
去年4月，原銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見》就明確嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，切實(shí)抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫。
今年1月13日，原銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》，其中“反宏觀調(diào)控政策，包括違反信貸政策和違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”被列入了整治銀行業(yè)的八亂象的要點(diǎn)之一。明確亂象行為包括：“直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道;向‘四證’不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資。”
而在行政處罰方面，今年以來(lái)已有多家銀行領(lǐng)罰單。今年一季度共處罰銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)646家次，罰沒合計(jì)11.58億元。據(jù)了解，資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)是重要處罰案由。
隨著金融監(jiān)管不斷升級(jí)，年初某股份行的一則暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，釋放了銀行進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)信貸策略的信號(hào)。同時(shí)，銀行授信亦出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度收緊、貸款利率提高。另一方面，大力進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。
去年下半年至今，五大國(guó)有銀行以及部分股份制銀行紛紛布局租房市場(chǎng)，與各地省市簽署了住房租賃市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供的意向性授信，多個(gè)項(xiàng)目合作規(guī)模達(dá)百億或千億級(jí)別。
“對(duì)于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，融資渠道不斷在拓展，尤其是險(xiǎn)資進(jìn)入的機(jī)會(huì)增加，所以其實(shí)都會(huì)帶來(lái)很多新的機(jī)會(huì)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
