項目全部精裝交付，均價預計16000元 平方米左右，包含2500元 平方米的裝修。7月16日，在位于江夏區(qū)的招商東城華府營銷中心，面對王燦(化名)
“項目全部精裝交付，均價預計16000元/平方米左右，包含2500元/平方米的裝修。”7月16日，在位于江夏區(qū)的招商東城華府營銷中心，面對王燦(化名)的咨詢，銷售人員給出的介紹干凈利落：“公共部分也計入全裝修收費，現在武漢市面上都是這種操作方式。”
王燦在光谷金融港一家大型保險公司就職，看中的是招商東城華府一套108平方米三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，這也意味著他需要準備接近60萬元的首付款。但讓王燦不解的是，即使是毛坯交付也需要開發(fā)商事先將公共部分裝修好，將動輒20%~30%的公攤面積也計入精裝費用，這不是重復收費嗎?
隨著長沙和濟南先后出臺文件規(guī)范房企精裝修行為，特別是長沙市“公共部分裝修不計入全裝修價格”的規(guī)定在武漢也引發(fā)了巨大波瀾。近日，不斷有購房者通過各種渠道向相關部門表達“解決全裝修房公共部分重復收費問題”的訴求。
此外，《中國經營報》記者在采訪中了解到，在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下，部分房企各出奇招，甚至冒著違規(guī)受罰的風險，通過采取精裝修捆綁軟裝、家電或升級包的方式來拓展利潤空間。例如，綠城黃浦灣備案均價約38000元/平方米，但銷售均價高達46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精裝修和3300元“家電包”費用。
“今年下半年，武漢市很有可能會在精裝修層面跟隨長沙、濟南的腳步，為精裝修漏洞打上最強補丁。”對于武漢樓市今年下半年調控政策走向，武漢大家房地產顧問有限公司(以下簡稱“大家顧問”)分析認為。
精裝修“漏洞”
“公共部分裝修、普通入戶門、室內排水、強(弱)電的配管、配線應計入毛坯房價格，不計入全裝修價格。”近日，長沙市住建委出臺的這一新建商品住宅全裝修價格核算新規(guī)在武漢也引發(fā)了巨大波瀾。
這時，已購房的眾多武漢業(yè)主才猛然發(fā)現，原來公共裝修部分是可以不計入全裝修收費價格之內的。而武漢樓市的現實是，開發(fā)商將公攤面積計入精裝修收費標準已然成為行業(yè)的“潛規(guī)則”。
記者在以“民有所呼 我有所應”著稱的武漢城市留言板“市房管局”板塊看到，市民針對武漢樓市精裝修收費亂象的投訴眾多。例如，根據業(yè)主投訴，康橋知園按建筑面積需繳納2500元/平方米的精裝費，小區(qū)公攤在22.5%左右，一套房子精裝修部分少則20萬元，多則31萬元，業(yè)主需為公攤面積多付5萬元以上的精裝修款。
而購房者更大的擔憂在于，精裝修房有沒有質量保障?裝修標準和交付質量由誰來監(jiān)管?會不會最終質價不符?有業(yè)主就向記者反映，房地產開發(fā)商除將公攤面積計入精裝修收費外，還存在裝修標準不透明、實際成本僅幾百塊錢的平價裝修高溢價為2500元甚至更高的“豪華”裝修問題。
7月16日，記者來到康橋知園實地采訪了解到，項目由3棟25層板式住宅組成，共有房源288套。據現場工作人員介紹，項目整體均價約15000元/平方米，含2500元/平方米精裝修費，目前已全部售罄，預計將于明年9月30日精裝交付。
資料顯示，康橋知園由鄭州康橋集團開發(fā)建設，樓面價7186.59元/平方米，也是該公司進軍武漢市場開發(fā)的首個項目。對于業(yè)主反映的公攤面積收費問題，工作人員表示，精裝修收費標準嚴格按照武漢市相關規(guī)定執(zhí)行。
針對眾多購房者的疑問和訴求，武漢市房管局表示，商品房開發(fā)銷售屬于市場行為，我們將依法依規(guī)加強監(jiān)管工作。針對公攤收費問題，目前房地產相關法律法規(guī)并無強制規(guī)定裝修費用的計算處理方式，裝修合同的條款及其他補充約定條款由買賣雙方自行商定。
事實上，早在2017年5月10日，針對市民投訴比較集中的精裝房價格過高的問題，武漢市房管局就在全國率先出臺規(guī)范文件對全裝修房根據房屋備案價執(zhí)行分段指導價，并作出“最高標準不超過 5000 元/平方米”的限定。
但上述規(guī)范文件對于公攤部分收費問題并未有相關的條款。大家顧問分析認為，雖然武漢于去年出臺了精裝房規(guī)范，約束了全裝修的價格區(qū)間、明確了全裝修標準等，但相關規(guī)定讓開發(fā)商占據了主導權，購房者想要買到房只能被動妥協(xié)。
武漢消息人士告訴記者，接到購房者集中表達的訴求后，有關部門也在組織各方面專家進行調研，不排除后續(xù)出臺全裝修消費的系列配套規(guī)定，包括質量監(jiān)管措施。
在武漢房地產研究專家李國政看來，武漢面臨的問題其實也是全國大部分二線城市普遍面臨的難題，有些城市精裝修價格虛高問題更嚴重，消費投訴已有爆發(fā)之勢。
“武漢的情況還算好的，特別是去年出臺新規(guī)限定了精裝修封頂價，總體上還相對規(guī)范一些，只不過可能還存在一些瑕疵。”李國政分析認為，盡管長沙市此次出臺規(guī)定明確“公共部分裝修不計入全裝修價格”，但并沒有規(guī)定最高限價標準，因此也有一定的隱患。
“雙限價”下的漲價“外衣”
記者了解到，市場需求旺盛和供應不足間的突出矛盾也催生眾多亂象。數據顯示，2018年上半年武漢樓市整體成交處于歷史低位。其中，武漢全市新建商品住宅累計成交7.14萬套、771.6萬平方米，分別同比降低28%和22%;銷售均價9336元/平方米(含保障性住房)，同比微漲0.01%。
湖北中原地產營銷策劃有限公司策略顧問中心研究部(以下簡稱“中原地產研究部”)報告顯示，在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下，部分房企各出奇招，通過采取精裝修+軟裝、家電或升級包的方式來突破限價實現拓展更多利潤。
例如，記者獲得的材料顯示，由綠城置業(yè)和武漢泓江置業(yè)合作開發(fā)，綠城置業(yè)代建的綠城黃浦灣于今年1月26日開盤，項目備案均價約38000元/平方米，銷售均價則高達46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精裝修和3300元家電包。這也意味著購房者想要搶到房源，需要在備案價基礎上多付出8300元/平方米的代價。
與綠城黃浦灣類似，佳兆業(yè)廣場天御今年5月6日開盤，銷售均價35000元/平方米，含4000元/平方米精裝修和3000元/平方米的裝修升級包;武漢奧山世紀城房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的武漢江山項目今年5月15日開盤，銷售均價32300元/平方米，含4000元精裝修和2500元軟裝。
而事實上，武漢市房管局早在去年12月5日就出臺規(guī)定明確捆綁“家電包”“軟裝包”等行為均屬違規(guī)，并對多個通過捆綁“家電包”“軟裝包”和車位等方式優(yōu)先選房的違規(guī)銷售商品房項目進行了公開披露和處罰。但記者查詢發(fā)現，截至目前上述通過捆綁“軟裝包”“家電包”和“升級包”來抬高銷售價格的項目并未受到相應處罰。
東湖金茂府一位營銷負責人向記者解釋稱，我們是在客戶簽訂完網簽合同后，客戶根據自身需要自由、自愿選擇是否需要升級此部分。如果客戶不需要可以不選配，不會影響客戶購房，我們沒有在網簽前強制捆綁加配等條件，所以沒有違背目前房管局的相關規(guī)定。
綠城黃浦灣項目一位郭姓營銷負責人告訴記者，3300元/平方米的費用并不是家電包，而是做的裝修升級。業(yè)主在網簽后自愿選擇，并不影響選房資格，也不違反房管局相關規(guī)定。
李國政表示，要想徹底解決這個問題，不是解決購房者反映集中的公攤面積列入精裝修收費范圍那么簡單，還需要進一步明確精裝修交付標準，比如要將樣板間保留到交房為止供購房者做對比，同時裝修用材細化到具體的品牌和型號，確保交付收房和買房時的承諾一致;另一方面，就是在交房驗收環(huán)節(jié)誰來進行質量監(jiān)管，這方面沒有全國統(tǒng)一標準，還存在一些空白，所以購房者擔憂的不只是價格問題，還有未來精裝房交付的質量問題。
值得注意的是，在多家研究機構看來，今年下半年武漢市以保剛需、控房價為主旋律的樓市調控有望進一步加強，或將為精裝修漏洞打上“補丁”。
中原地產研究部預測，限購區(qū)域可能擴大到所有行政區(qū)域，資格門檻可能提高，可能會限制企業(yè)購房;限售隨時可能出臺，限售時間可能為取得房產證之后3年，范圍覆蓋新房、二手房;或將推行共有產權房政策。
大家顧問表示，在保持限價不放松外，武漢很有可能繼續(xù)為保障剛需購房的政策打上“補丁”。如果下半年出臺新政，很可能會在企業(yè)購房方面進行政策收緊。同時，今年下半年，武漢市很有可能會在精裝修層面跟隨長沙、濟南的腳步，為精裝修漏洞打上最強“補丁”。
