自國家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來，特色小鎮(zhèn)以令人始料不及的速度站上了風口，碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克
自國家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來，特色小鎮(zhèn)以令人始料不及的速度站上了風口，碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項目。
住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國特色小鎮(zhèn)一共有403個。而事實上，這些特色小鎮(zhèn)項目良莠不齊。一方面，如此多的小鎮(zhèn)如何落地，面臨市場巨大的拷問;另一方面，在政策支持下，小鎮(zhèn)的未來仍值得期待。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)，基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團總經(jīng)理胡梅林近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時直言，特色小鎮(zhèn)就應該是文化旅游類的企業(yè)來做，因為其最直接的轉化就是文旅，且對城市的需求也穩(wěn)定，成功率高。
七成百強房企爭相布局
國家提出要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。
住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國特色小鎮(zhèn)一共有403個。不過結合尚未公布計劃的省份推算，全國至少將會出現(xiàn)2000多個省級特色小鎮(zhèn)。
克而瑞根據(jù)公開資料統(tǒng)計，截至2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項目，累計涉及項目數(shù)量數(shù)百個，房企涉足特色小鎮(zhèn)的數(shù)量最多，程度最深。
值得注意的是，房企目前公布的特色小鎮(zhèn)項目六成為意向投資項目，簽約類約三成，開始動工的部分尚不到5%。因此，從大范圍來看，房企特色小鎮(zhèn)進展尚處于初期。
中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園、時代地產(chǎn)為代表的科技型服務小鎮(zhèn)，以綠城、藍城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)的推動還需要一段時間，與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當年建成當年就可以銷售，而特色小鎮(zhèn)是一個自然生長的過程，不但受制于培育，還涉及很多土地政策等。
“政策瓶頸是特色小鎮(zhèn)目前最大的制約，市場瓶頸還是其次。”胡梅林指出，畢竟特色小鎮(zhèn)最重要的意義是盤活存量資產(chǎn)，而存量資產(chǎn)的權屬分散在私人、村集體、國家國有及原來在經(jīng)營的企業(yè)手中，牽扯很多私人利益，這些都是歷史遺留問題，新政策很難執(zhí)行解決。此外，特色小鎮(zhèn)其實是過去與未來的疊加，既要保留過去的一些文化、歷史經(jīng)驗，同時也要面向未來，讓年輕人消費，所以產(chǎn)品設計是永遠的課題，也需要看企業(yè)的經(jīng)營水平。
做特色小鎮(zhèn)需要百年思維
眾多房企紛紛搶占特色小鎮(zhèn)的風口，但至今并沒有哪家是特別成功的，都處于探索中。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)，基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來，政府、資本、企業(yè)三者誰也離不開誰。操盤手一定是企業(yè);政府是引導為主，并解決一些歷史遺留問題，同時出臺更多政策來支持小鎮(zhèn)的發(fā)展;而資本要做好前期的利潤分配等問題。
特色小鎮(zhèn)目前談不上盲目擴張發(fā)展，因為中國的小鎮(zhèn)大概有幾萬個，只是被國家確名的目前是幾百個。胡梅林認為，特色小鎮(zhèn)應該說是百年大計，是中國最后一塊最大的內生性增長內容，整個行業(yè)發(fā)展很有前景，而且是快速發(fā)展。
簡單計算，截至2017年末中國人口城鎮(zhèn)化率達58%，特色小鎮(zhèn)還有42%的發(fā)展空間，所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)就應該是文化旅游類的企業(yè)來做。胡梅林表示，華僑城如今正在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”創(chuàng)新發(fā)展模式下建設特色小鎮(zhèn)，目前已在全國布局文旅特色小鎮(zhèn)，這幾年文旅項目投資總和近萬億元，現(xiàn)在大大小小的小鎮(zhèn)已經(jīng)在推進的約30~40個。
從北京的門頭溝齋堂小鎮(zhèn)、天津西青京杭大運河項目，到杭州塘棲古鎮(zhèn);從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮(zhèn)，再到深圳的甘坑小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰古鎮(zhèn)，還有西安、鄭州的文旅項目，以及海南和云南的古村落……華僑城結合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色，打造獨特的小鎮(zhèn)運營模式。
在政策的導向下，眾多房企搶灘布局特色小鎮(zhèn)。但眾所周知，文旅特色小鎮(zhèn)項目投資大，落地難。據(jù)克而瑞實地調研反饋情況來看，部分企業(yè)存在借助特色小鎮(zhèn)名義通過捆綁資源拿地，但獲得土地后，不少項目存在基礎建設、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷售的現(xiàn)象。
胡梅林提醒，房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮(zhèn)要考慮周期問題，做特色小鎮(zhèn)是百年思維，是長周期經(jīng)營、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢;而房地產(chǎn)是賺錢思維，短周期開發(fā)、長周期收益，二者剛好是相反的。
同時胡梅林對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，至于哪些房企能成功做特色小鎮(zhèn)這個沒有定論，只要現(xiàn)在在做，不倒下就會有未來，關鍵是能不能在短期內找到適合的方向，而整個特色小鎮(zhèn)的大勢是沒問題的。
