普益標(biāo)準(zhǔn)最新數(shù)據(jù)顯示，9月共有61家信托公司發(fā)行了1238款集合信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品482款，占比38 93%。房?jī)r(jià)滯漲，房企融資
普益標(biāo)準(zhǔn)最新數(shù)據(jù)顯示，9月共有61家信托公司發(fā)行了1238款集合信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品482款，占比38.93%。
房?jī)r(jià)滯漲，房企融資難度加大，地產(chǎn)老大哥萬(wàn)科高喊“活下去”，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎有點(diǎn)冷。
10月13日據(jù)上交所披露信息，雅居樂(lè)一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，債券規(guī)模為80億元。據(jù)了解，這筆公司債曾于今年7月被中止發(fā)行，隨后被再次提交，不過(guò)依舊未能成行。
更讓房企感到壓力的是，受2016年大規(guī)模發(fā)債影響，今年起房企亦進(jìn)入償債高峰期，據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億。
大型房企發(fā)債也遭冷遇
其實(shí)10月以來(lái)，多筆房地產(chǎn)融資計(jì)劃被中止或終止審查。10月7日合生創(chuàng)展公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券宣告終止發(fā)行。該債券的擬發(fā)行金額為100億元，品種為小公募，承銷商為中泰證券、光大證券。募集說(shuō)明書稱，募集資金將用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、償還住房租賃項(xiàng)目貸款及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等法律法規(guī)允許的用途。其中，70億元擬用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)或償還住房租賃項(xiàng)目貸款，30億元擬用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券也被終止審查。
大中型房企也在“被拒”名單之列，如，今年5月底上交所信息披露顯示，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)碧桂園擬發(fā)行的“碧桂園控股有限公司2016年公開發(fā)行公司債券”狀態(tài)變?yōu)?ldquo;中止”。此外花樣年50億元的租賃住宅專項(xiàng)公司債券、富力地產(chǎn)60億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券、金融街50億元的公司債等等也都遭遇“攔路虎”。
嚴(yán)厲的監(jiān)管下，房企融資渠道越來(lái)越窄。根據(jù)同策研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月份，40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，再創(chuàng)2018年全年度新低。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：房企融資遇冷，主要還是受到政策面嚴(yán)控的影響，對(duì)于各類資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，監(jiān)管依然保持較大的審查力度。類似融資政策收緊，也是希望房企主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)銷售，將依靠外部輸血變成依靠自身造血。
屋漏偏逢連夜雨，在融資渠道收緊的背景下，還債高峰又接踵而至。受2016年大規(guī)模發(fā)債影響，今年起房企亦進(jìn)入償債高峰期，據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億，規(guī)模從大到小依次是房地產(chǎn)開發(fā)貸、委托貸款、信托融資、信用債、并購(gòu)貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬(wàn)億、2.8萬(wàn)億、2.4萬(wàn)億、2.2萬(wàn)億、0.6萬(wàn)億和0.3萬(wàn)億。
2018年下半年到2021年是集中兌付期，債券到期規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期;公司債2015-2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。
信托、赴港上市成救命稻草
各個(gè)渠道遭遇“封鎖”，信托成為目前房地產(chǎn)的救命稻草。普益標(biāo)準(zhǔn)最新數(shù)據(jù)顯示，9月共有61家信托公司發(fā)行了1238款集合信托產(chǎn)品(包含根據(jù)成立日期推算的發(fā)行產(chǎn)品)，房地產(chǎn)仍是主流。數(shù)據(jù)顯示，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品482款，占比38.93%。
多位信托人士認(rèn)為，比起其他行業(yè)房地產(chǎn)是金融機(jī)構(gòu)比較容易把握的行業(yè)，從投資回報(bào)來(lái)說(shuō)也是比較高的行業(yè)。“今年我們的產(chǎn)品中起碼有一半是房地產(chǎn)類的信托，主要原因仍是收益率高?，F(xiàn)在地產(chǎn)信托的年化收益最少都在8%以上，這是其他行業(yè)沒(méi)有辦法給出的。由于其他融資渠道被封堵，現(xiàn)在通過(guò)信托融資的地產(chǎn)商越來(lái)越多，我們相關(guān)的產(chǎn)品一個(gè)接著一個(gè)，根本做不完。不過(guò)隨著供給增多，目前我們對(duì)房企的資格審核也相應(yīng)提高，抵押、擔(dān)保一個(gè)都不能少，傾向于做頭部企業(yè)的產(chǎn)品，且利率也出現(xiàn)上升，從本月開始，我們所發(fā)產(chǎn)品的利率大都在10%以上，而且有繼續(xù)上漲的可能。”一家信托企業(yè)的華南渠道負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。
根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)，今年9月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托，中長(zhǎng)期的產(chǎn)品出現(xiàn)價(jià)格普漲的情況，其中2至3(不含)年期產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)至8.97%，3年期及以上產(chǎn)品平均最高預(yù)期收益率環(huán)比上升0.25個(gè)百分點(diǎn)至8.75%。
情況更為嚴(yán)峻的中小險(xiǎn)企則選擇赴港上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有美地置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等近10家房企正式在香港上市或遞交上市申請(qǐng)。
不過(guò)從目前來(lái)看上市的情況并不理想，如美地置業(yè)上市首日便遭破發(fā)。“破發(fā)當(dāng)然不好受，但是更為重要的是現(xiàn)金流，房企首先考慮到的是活下去。雖然資本市場(chǎng)不受認(rèn)可，但是上市確實(shí)能在一定程度上緩解資金壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
